Pronájem nebytových prostor podle nového občanského zákoníku

Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor skončí, jakmile vyjde v platnost nový občanský zákoník. Nájemní vztahy jsou upraveny tzv. zvláštním ustanovením, kdy se nebytový prostor pronajme za účelem komerčního využití k podnikání. Pokud se jedná o jiné důvodu, tak platí obecná nájemní smlouva. Nová pravidla pro smlouvu jsou velmi zjednodušena: stačí, aby byl určen předmět nájmu a smlouva nemusí být písemně. Z hlediska důkazního je lepší mít písemnou smlouvu o pronájmu nebytového prostoru. Pronajímatel se může s nájemníkem dohodnout např. na druhu podnikání, na ceně nájmu, na důvodech výpovědi a pod.

Co je nové a stojí za pozornost?

Právo vývěsního štítu

Nájemník, který si pronajme nebytovou jednotku si může označit byt v přiměřeném rozsahu reklamou nebo vývěskou pouze se souhlasem pronajímatele. Pokud pronajímatel odmítne, tak pouze z toho důvodu, že se jedná o předpis ochraňující kulturní památku. Nejlepší způsob, jak požádat o souhlas je písemně. V případě, že pronajímatel do měsíce neodpoví, tak se považuje za to, že pronajímatel souhlasí se štítem. Nájemce se může ve smlouvě vzdát práva na vývěsní štít.

Výpověď V případě, že strana dostala výpověď z nájemní smlouvy a nesouhlasí s ní, tak musí podat námitku do měsíce od doručení výpovědi druhé straně. Pokud ji nepodá či zmešká lhůtu pro podání, tak se nemůže u soudu proti výpovědi bránit.

Převzetí zákaznické základny

Převzetím zákaznické základny je možné požadovat náhradu, tzn., že lidí si zvykly např. chodit do pekárny či restaurace a tím se vytvořila klientela na místo (lokalitu) podnikání. Nájemce má právo na odškodnění pokud ukončí pronajímatel jeho pronájem výpovědí a přitom nájemník neporušil smlouvu. Právo se uplatní vůči pronajímateli jestli on či nový nájemník dosáhnou výhod z dřívějšího podnikání bývalého nájemníka (využije klienty, jenž chodili pravidelně k předchozímu nájemci).

Ve smlouvě se dá toto ustanovení vyloučit, „nárok na odškodnění za převzetí zákazníků“ (nájemce se může tohoto práva vzdát) či vyloučí některé podmínky, kdy právo nevznikne (uplynutím doby pronájmu).

Všechny nájmy budou od roku 2014 posuzovány podle nového práva.

Výjimkou je vznik nájmu, práv a povinností, protože vznikla před platností nového občanského zákoníku. U výpovědi se budou nově podávat námitky a vznikne právo na odškodnění z převzetí zákaznické základny.