Pacht versus pronájem, rozdíly dle občanského zákoníku
Jaký je rozdíl mezi klasickým pronájmem a pachtem v právním smyslu?
U klasického pronájmu nájemce pronajatou věc používá ke svým účelům podle smlouvy o pronájmu. Pacht je v zákoníku v § 2332 definován takto: nájemce – pachtýř může pronajatou věc užívat, ale požívat i její výnosy a zisky, které plynou z pronajaté věci. Za tento pacht – pronájem platí pronajímateli – propachtovateli cenu pronájmu – pachtovné (procenta zisku z propachtované věci). U zemědělských a lesních pachtů se nájemné platí zpětně k 1.10. každého roku (po žních). Smlouva o pachtu nemusí být písemná, ale doporučujeme ji.
Věcné právo v katastru má výhody
Pacht se dá zapsat jako věcné právo do katastru nemovitostí a má určité výhody díky tzv. materiální duplicitě, kdy jsou chráněna práva kupce, který jednal v důvěru v údaje ve veřejném seznamu – katastru. Především to má výhodu u eventuálního prodeje, kde jsou chráněny práva kupce i práva nájemce, pachtýře, ale i bývalého vlastníka nebytové nemovitosti. Původní majitel se zápisem vyhne eventuálním požadavkům kupce na odškodnění za to, že o pachtu, pronájmu neměl tušení. Podle § 2221 není pro nového majitele nemovitosti povinné ujednání o povinnostech pronajímatele – propachtovatele, o kterých zákon hovoří, jedině, že by o nich byl vyrozuměn. Toto se splní zápisem pachtu, pronájmu v katastru. Další § 2222 mluví o tom, že nový majitel reality o pachtu, pronájmu nevěděl a dá se do 3 měsíců podat výpověď od doby, kdy se o nájemci či pachtu dozvěděl. V takovém případě by se mohl nájemce domáhat odškodnění po původním vlastníkovi, protože práva nájemce nejsou prodejem nemovitosti dotčena. Není možné dát výpověď z pronájmu pouze z důvodu změny majitele reality.
Výpověď z pachtu se dává následovně:
Na dobu neurčitou se dává v 6 měsíční výpovědní době, aby skončila ke dni, kdy nabyla účinnosti. Jestli je smlouva písemná, tak výpověď musí mít taktéž psanou formu. Propachtovatel musí dát souhlas k pronájmu propachtované věci, jinak nelze dát výpověď bez výpovědní lhůty. V případě, že je pacht na dobu určitou, tak se předčasně vypovídá podle dohody ve smlouvě. Výpověď je 3 měsíce a důvody jsou popsány v § 2308 – 2309 a výpověď musí být odůvodněna.
U zemědělských a lesních pozemků je u pachtu na dobu neurčitou roční výpovědní doba. Je stanovená kvůli sklizním a dalším potřebám zemědělce od 1.10. - 30.9. (začátek a konec pachtu je daný sezónnosti). Je zde rovněž stanoveno, že kvůli značné roztříštěnosti vlastníků pozemků, že pokud je smlouva alespoň na dva roky a není písemně dohodnutá, tak se jedná o pronájem na dobu neurčitou.
Pacht závodu resp. nyní nájem podniku
Pachtýřem může být i fyzická osoba, která není zapsaná v obchodním rejstříku, např. u pronájmu hotelu nebo restaurace. Nejprve se vkládá pacht závodu do obchodního rejstříku a pak nabývá účinnosti. Pachtýř přebírá závazky a pohledávky za pronajatý závod od majitele, jakmile pach skončí musí z převodem závazků zpět na propachtovatele souhlasit věřitel.
